▲ 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원.

2013년 수도권 시장은 호가 기반의 매매가격 지수는 하락했으나 아파트 실거래가격 지수는 상승했다. 또한 정책 지원 등의 영향으로 거래가 증가하면서 시장 회복에 대한 기대를 갖게 했다. 특히 8·28 대책 이후 생애 최초 주택 구입자를 중심으로 거래가 증가하는 현상이 확인됐다.
 
그러나 2014년에는 현재 수요 회복세를 주도하고 있는 생애 최초 주택 구입자에 대한 취득세 면제가 종료되어 이후 상황을 예단하기는 어렵다. 지방은 거래는 유지되고 있으나 가격 상승세는 둔화됐다. 이러한 시장 변화는 수도권 시장에 대해서는 바닥 논쟁에 불을 지폈고 지방에서는 꼭지 논쟁으로 이어졌다.
 
그렇다면 2014년 이후 부동산 시장은 어떤 흐름을 보일 것인가. 무엇보다 우리가 잊지 말아야 하는 것은 부동산 시장도 우리 경제의 하위 시장이고 그 흐름에서 크게 벗어나기 어렵다는 것이다. 결국 부동산 시장도 우리 경제와 우리 사회의 주요한 패턴이 축소된 형태로 나타날 것이다.
 
금융위기 이후 우리 경제의 가장 중요한 키워드는 무엇인가. 그것은 바로 ‘저성장’과 ‘양극화’ 현상이다. 앞으로 우리나라 부동산 시장도 이 2가지 키워드를 크게 벗어나기는 어려울 것이다.


수도권 시장 양극화, 지방 시장 초과 공급 부담
수도권 부동산 시장은 최근 2년 동안 바닥 논쟁이 지속되었지만, 가격은 하락하고 거래는 감소했다. 그러나 2013년 들어 거래가 증가하기 시작한 점을 고려하면 지금이야말로 바닥 확인이 필요한 시점으로 판단된다.

먼저 시계열적 분석을 통해 바닥을 확인해보자. 수도권의 추세선은 하락을 지속하고 있으나, 순환주기 분석에서는 확장 국면에 돌입한 것으로 판단된다. 지방은 추세선상으로 상승세가 둔화 중이며 순환주기도 수축 국면이 진행 중이다.
 
수도권과 지방의 순환주기 분석상의 변화의 징후는 나타나고 있다. 그렇다면 이러한 가설 하에 개별 변수별로는 어떤지 시장 상황을 점검해보자. 2014년 거시경제에 대해서는 2013년보다는 낙관적인 기대가 주를 이루고 있다. 특히 미국, 영국, 일본, 유럽 등 선진국의 회복세가 세계경제의 전반적인 회복을 이끌 것으로 기대되고 있다.
 
우리나라 경제성장률도 각 기관마다 차이를 보이고는 있으나 2013년보다는 개선되어 3.4 ~ 4.0% 수준으로 예측되고 있다. 더욱이 기관마다 내년 전망치를 상향 조정하고 있어 낙관적인 기대를 키우고 있다. 하지만 ‘과연 전역적으로 거시경제 회복의 영향을 받을 것인가’라는 점에서는 의문이 크다.
 
2000년 이후 지속적으로 소득 불평등이 심화되었다. 최근 들어 소폭 개선되었으나, 2012년 기준으로 상위 20%의 소득이 하위 20% 소득의 5.76배에 달하고 있다. 가장 대표적인 소득 불평등 지수인 지니계수는 2000년 0.279에 불과하였으나 2012년 현재 0.310 수준까지 상승했다.

상위 20% 소득 대비 하위 20% 소득을 나타내는 5분위 배율도 지속적으로 악화되어 2000년에는 4.40배 수준이었으나 2009년에는 6.11배까지 확대되었다. 더욱이 통계치에 비해 실질적인 소득 불평등 수준은 더욱 나쁘다는 주장도 지속적으로 제기되고 있다.
 
이러한 소득 불평등 심화는 공간 시장에도 영향을 미쳐 수도권의 시군구별 소득 수준의 격차가 지속적으로 확대되고 있다. 따라서 2014년 개선되는 거시경제의 효과가 지역별로 다르게 나타날 것이다. 그렇다면 수요 측면의 변화는 없는가.

매매가격 대비 전세 비율이 상승하면서 임차수요의 매매수요 전환 유인은 강력하다. 또한 경기 소형(60㎡
이하) 아파트는 매매가격 대비 전세비율이 70%를 넘어서는 경우가 다수 존재한다. 8·28 대책 이후 주택거래 특징을 확인하면 매매가격 대비 전세비율이 높은 지역의 거래가 비교적 크게 증가하며 전세의 매매 전환 현상이 확인되고 있다.

특히 수요자가 접근 가능한 가격을 형성하고 있으면서 주거환경 및 교통 인프라가 안정화된 서울의 외곽 지역과 서울 인접 경기도 지역의 거래량이 두드러지게 증가하였다. 생애최초주택자금 대출 실적에서도 전세의 매매 전환이 확인되고 있다.

1~8월까지 생애최초주택구입자금 대출은 2조6562억원 수준으로 전년동기 대비 62.8% 증가하였다. 더욱이 7월 이후 취득세 한시 감면이 종료되면서 거래량에서 생애최초주택구입자의 건수 비중이 급격히 증가하여 8월에는 12.0%까지 상승하였다.

7월 이후 거래 증가는 생애최초주택구입자가 주도하고 있는 것으로 판단된다. 2014년에는 취득세 면제 혜택이 종료되기는 하나 높아진 전세가격, 다양한 대출상품 등을 고려하면 내년까지도 전세수요의 매매
전환 가능성이 높아 보인다.

다만 고용 중심지와 가깝고 실수요자들이 비교적 접근 가능한 가격대를 형성하고 있는 서울 내 주택에 대해서는 주택 유형에 상관없이 수요가 지속적으로 유지될 것이다. 그리고 주거 인프라가 갖추어진 서울
인근 경기도 권역의 아파트에 대해서도 일정 수요는 존재할 것이다.

그러나 고용 중심지와의 거리가 멀고 주거환경이 열악한 외곽지역은 매매가 대비 전세비율이 높더라도 수요자의 관심에서는 거리가 있을 것으로 해석된다. 2014년 공급 상황은 어떨지 살펴보자. 수도권 아파트 입주물량은 11만2000여 호로 예정되어 있다.

이는 전년 대비 30.8% 증가하는 수준이다. 절대적 입주물량 차원에서는 중소형을 중심으로 증가하면서 전세가격 안정에 도움을 줄 것이다.  그러나 지역적으로 남양주시와 경기 서북부에 물량이 집중되는 점은 부담이다. 이들 지역에 여전히 미분양 물량이 적체된 점도 우려스럽다.

결국, 입주물량 증가에 따른 전세 상승세 둔화 역할은 제한적이고 미입주를 우려해야 할지도 모른다. 지방도 입주물량이 급증한다. 14만9000여 호의 입주가 예정되어 있고 이는 전년 대비 36.0% 증가하는 수준이다. 최근 2~3년간 공급된 물량까지 고려하면 시장 흡수 여부를 걱정해야 할 상황이다.

이렇듯 수도권 외곽의 미분양 적체와 달리 2013년 상반기 동안 강남권 및 인접지역은 전반적인 시장 침체상황을 고려하면 이례적인 청약경쟁률을 나타냈다. 2013년 1~9월까지 수도권 청약경쟁률은 약 2.5 대 1
로 조사된다. 그런데 강남 인접지역인 경기 성남시 65.6 : 1, 서울 서초구는 34.6 : 1, 서울 송파구는 23.3 : 1, 경기 하남시는 6.1 : 1로 상당히 높은 청약경쟁률이다.

반면, 강남 인근을 제외한 나머지 수도권 지역은 주거여건이 갖추어진 일부 신도시를 제외하면 대부분 청약 미달 사태가 빚어졌다. 결국 지방·지역별 분양 시장이 양극화되고 있는 것이다. 앞으로도 이런 현상은 강화될 가능성이 높아 보인다.

나머지 변수들은 어떤가. 경매 시장에서 아파트 매각가율이 상승하며 기대감을 형성하고 있으나, 1000조를 바라보고 있는 가계신용과 연체율 증가세는 부담스럽다. 임대차 시장도 전월세 전환율이 하락하고 전세에서 월세로 이동하는 속도가 예상보다는 빠르게 진행되고 있다.

결국 수도권과 지방의 시계열 분석에서 변화징후가 나타나긴 하나, 변수별 상황을 확인하면 수도권과 지
방, 수도권 내에서도 코어마켓과 외곽지역이 다른 패턴을 보일 것으로 판단된다.

▲ 지니계수와 5분위 배율 추이주 : 도시 2인 이상, 시장소득 기준자료 : 통계청

▲ 수도권 시군구별 최상위 구 대비 최하위 구의 소득 비율 (단위 : %)주 : 수도권 내 소득 최상위 구 대비 당해 시도의 최하위 소득 구의 소득 비율 수준(경기도의 군 지역과 여주시는 제외함)자료 : KCB의 Rgio자료를 활용하여 작성함

 

 

 

 

 

 

 

주택 매매 수도권 1% 증가 지방 1% 하락, 전세 전국 3% 상승 전망
2014년 수도권 주택 시장은 생애최초주택구입자를 중심으로 수요가 회복되고 서울을 중심으로 공급이 감소하는 등 반전이 예상된다. 그러나 경기 및 인천 등 외곽의 어려움이 지속되어 1% 수준의 상승이 전망
된다.

생애최초주택구입자의 수요 회복, 서울을 중심으로 이루어진 공급조정 등 일부 개선 신호가 확인되고 있다. 그러나 소득 양극화 현상이 공간에 나타나면서 지역적 수급 편차가 확대되는 양상이다. 수도권 시장 내에서도 서울과 서울 인접 권역, 경기 및 인천의 외곽권역의 극심한 온도차가 예상된다. 2014년 주택 시장은 서울과 서울 인접 권역을 중심으로 선행하여 회복되는 양상을 보일 것이다.
 
또한, 코어마켓에 대한 수요 집중과 열위 지역의 어려움으로 양극화될 것으로 판단된다. 2014년 지방 주택 시장은 공급 증가에 따른 부담으로 하락세로 돌아설 것으로 전망된다. 최근 2년간 집중적으로 공급이 이루어진 점이 부담이다.
 
최근 2~3년 공급 증가와 함께 주택담보대출 확대 등에 따른 수요 여력이 소진된 상황이다. 2014년 지방 주택 시장은 수도권에서 불거졌던 미분양, 미입주 문제가 지방에서 대두될 가능성이 높아 소비자 금융 부실 등에 대비해야 할 것이다.

2014년 전세 시장은 수도권의 아파트 입주물량이 증가하고 매매 시장이 소폭 회복되면서 2013년보다는 상승폭이 축소되는 3% 수준의 상승이 전망된다. 수도권은 중소형 아파트 입주물량이 증가하면서 전세가격 상승 압력을 조절할 것으로 예상된다.

그러나 입주물량이 특정 지역에 집중되어 있는 점이 한계로 작용하여 임대차 시장에 있어서도 지역적 요인에 따른 변동성이 확대될 것이다. 지방은 아파트 입주물량이 급증하면서 전세가격 안정에 도움을 줄 것으로 전망되지만, 세종시 등 일부 지역의 임차수요 집중에 따른 국지적 변동성은 존재한다.

▲ 주 : 주택가격은 국민은행의 주택종합가격지수를 활용하였음.

국회 계류 법안 조속한 처리, 시장 양극화 대응해야
최근 살아나고 있는 수요가 취득세 영구 인하 처리에 대한 불확실성으로 대기수요로 돌아서고 있다. 취득세 영구 인하의 조속한 처리가 시급하다. 현재 흐름이 자연스럽게 2014년까지 이어질 수 있어야 한다. 내년 회복세가 전망되나, 지역적으로 제한적이며 견조한 상승세라고 보기는 어렵다.

거시경제 여건, 금리 상황 등 여러 가지 요인에 의한 변동성을 내포하고 있는 상황이다. 따라서 시장 정상화를 위해서는 정책적 불확실성을 최소화시켜야 한다. 취득세 영구 인하뿐 아니라 국회에 계류 중에 있는
리모델링, 다주택자 중과 폐지 등 다수 법안의 조속한 처리가 필요하다.

최근 들어 생애최초주택구입자 등 실수요자를 중심으로 주거환경이 양호한 지역의 수요가 살아나고 있으나, 건전한 투자수요 없이는 경기, 인천 외곽 침체 지역의 회복을 기대하기는 어렵다. 지금까지 실수요자 중심의 제한적 수요 진작책에서 벗어나 침체지역을 위한 투자수요를 적극적으로 지원해야 한다.

2014년 가장 큰 특징은 수도권 시장 내에서도 시장 양극화 현상의 심화를 꼽을 수 있다. 이는 정책적으로 도 어려운 과제이며 시장 참여자들에게도 상당한 도전이 될 것이다. 정부는 지역적으로 차별화된 정책, 기업은 차별화된 상품 개발에 주력하여 변화된 2014년 주택 시장에 대응해야 할 것이다.

 

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