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부동산 활성화 대책 실물경제 부양 효과경제포커스 ② 새 경제팀의 경기 부양책을 진단한다
김태구 기자 | 승인 2014.10.14 09:43|(175호)
 이르면 내년 하반기부터 재건축 연한이 40년에서 30년으로 10년 단축된다. 또 대규모 택지 공급제도인 '택지개발촉진법'이 폐지돼 분당, 일산과 같은 대규모 신도시는 앞으로 조성되지 않는다. 이와 함께 청약제도는 이르면 내년 2월부터 수도권 1순위 자격요건이 1년으로 단축되는 등 큰 폭으로 손질된다.
 
정부는 당정협의를 거쳐 9월 1일 건설 규제를 완화해 국민불편을 해소하고 시장 활력을 해복하기 위해 이같은 내용의 ‘규제 합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거안정 강화 방안’(9·1 부동산 대책)을 확정·발표했다.
 
이 자리에서 서승환 국토부 장관은 “과감한 규제 합리화를 통해 주택시장 활력을 회복하고 전세 수요의 매매 전환을 통해 전세 시장의 동반 안정을 도모하겠다”며 “공공부문의 역량을 장기임대주택 공급, 주거비 부담 완화 등에 집중하고 민간의 임대 시장 참여를 적극 유도해 나가겠다”고 밝혔다.
   
▲ 새누리당 최경환 원내대표, 윤상현 원내수석부대표 등 의원들이 오후 서울 관악구 청룡동 한국공인중개사협회에서 이해광 한국공인중개사협회장 및 관계자들과 '당 정책위원회 서민주거 부담 완화 및 부동산 시상 정상화 정책 간담회'를 갖고 있다.
 
규제합리화로 국민불편 해소·과도한 부담 완화 → 시장 활력 회복
 
최근 매매시장은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 같은 대출규제 완화를 담은 7·24 부동산 활성화 대책 이후 침체국면에서 회복국면으로 이동 중인 것으로 평가되고 있다. 하지만 시장 회복에 대한 기대심리가 견고하지 못해 본격 회복에는 한계가 있는 상황이다.
 
이에 따라 정부는 시장과열기에 도입된 오래되고 낡은 규제를 과감하게 개혁해 최근 회복세를 보이고 있는 신규분양 시장과 기존 주택의 거래를 활성화 등 주택시장의 활력을 회복해 나가기로 했다. 서민 주거안정을 위해 우선 전세수요를 매매수요로 전환해 전월세 시장의 안정을 도모하기로 했다. 또 공공부문의 역량은 장기임대주택 공급, 주거비 부담 완화에 집중할 계획이다.
 
이와 함께 재정여건을 고려해 민간의 임대시장 참여를 적극 유도해가기로 했다. 정부는 이런 방안들을 추진하는 과정에서 국민 체감도를 높이기 위해서 우선 하위법령 개정 등을 통해 정부가 자체적으로 추진가능한 과제들을 속도감 있게 추진하고, 법률개정이 필요한 일부 과제들은 국회의 협조를 얻어 추진해 나갈 방침이다.
 
우선 국토교통부는 지난달 18일 9·1 부동산 대책 후속조치의 일환으로 재건축 연한 단축, 안전진단기준 합리화, 재건축 규모제한 중 연면적 기준 폐지, 재개발 임대주택 의무건설비율 5% 완화 등을 주요 내용으로 하는 '도시 및 주거환경정비법 시행령 및 시행규칙' 개정안을 마련해 40일간 입법예고했다.
 
9·1 부동산 대책은 규제합리화를 통한 주택시장 회복과 서민 주거안정 강화를 목표로 하고 있으며 주요 내용은 다음과 같다.
   
▲ 국토교통부에서 부동산대책 후속조치를 발표한 가운데, 세종시에 아파트 공사가 진행되고 있다.
 
규제합리화를 통한 주택시장 회복
 
정부가 내놓은 주택시장 활력회복 대책은 재정비 규제 합리화, 청약제도 개편, 과도한 부담완화, 주택 공급방식 개편 등이 주요 내용이다. 재정비 규제 합리화를 위해 지방자치단체에 따라 준공 후 20~40년으로 돼 있는 재건축 연한의 상한이 30년으로 완화된다. 이에 따라 서울·경기·부산·인천·광주·대전 등지에서 기존 재건축 연한이 단축될 전망이다.
 
또 재건축 연한 도래 후 생활 불편이 큰 경우 주거환경 평가비중을 강화(40%)해 재건축이 가능하도록 안전진단 기준을 합리화한다. 연한도래와 관계없이 구조적 결함이 있는 경우에도 구조 안전성만으로 재건축할 수 있게 된다. 재개발 사업 시 임대주택 의무건설비율 중 연면적 기준을 폐지하고, 세대수 기준 의무건설 비율을 5%p(수도권이 20%→15%, 비수도권이 17%→12%) 완화한다.
 
이와 함께 서울시 등 일부지자체가 지원하는 공공관리제를 공공지원제로 변경하고 토지 등 소유자 과반수가 원할 경우 사업시행인가 이전에도 시공사를 선택할 수 있게 된다. 청약제도는 유주택자에게도 청약 기회를 늘리고 복잡한 청약제도를 국민이 알기 쉽게 단순화했다. 이는 주택의 절대적 부족문제가 해소됐고, 자가주택 보유수요가 높지 않다는 점을 고려된 것으로 풀이된다.
 
우선 청약제도에서 1순위의 요건이 현행 가입 2년에서 가입 1년으로 완화된다. 또 국민주택 13단계, 민영주택(85㎡ 이하) 5단계로 나뉘어 있는 입주자 선정 절차가 3단계씩으로 대폭 간소화된다. 85㎡ 이하 민영주택에 대한 가점제는 2017년 1월부터 지자체장(시군구청장)이 지역별 수급여건에 맞춰 현행 가점제 비율 40% 이내에서 자율 운영토록 했다.
 
민영주택에 적용되는 가점제는 2주택 이상 보유자에 대한 중복 차별(1호당 5∼10점 감점)을 폐지하는 방향으로 개선된다. 이와 함께 청약처축, 청약예금, 청약부금, 청약종합저축 등 4개 청약 통장을 청약종합저축으로 일원화하고, 공급주택 유형을 2개로 통합(민간건설 중형국민주택 폐지)한다.
 
국민 및 기업의 과도한 부담을 완화하기 위한 방안으로 기부채납과 관련한 예측가능성을 높이고 과도한 기부채납 요구를 줄일 수 있도록 ‘기부채납에 관한 지침’을 마련한다. 지침에는 지자체장이 기부채납을 요구할 수 있는 적정한도 등을 담을 예정이며 내년 상반기까지 시범운영한 후 성과에 따라 내년 법제화도 추진할 계획이다.
   
▲ 가을 이사철을 앞두고 서울지역 아파트 값과 전셋값이 상승세를 지속하고 있는 것으로 나타났다. 사진은 서울 신천역 인근 부동산 밀집 상가 모습.
 
또 다양한 주택수요에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 주택조합에 대한 규제를 완화한다. 85㎡ 이하 주택 소유자에게도 주택조합원 자격을 허용(현재 60㎡ 이하만 가능)하고, 주택조합이 원활하게 대지를 확보할 수 있도록 등록사업자(시공사)의 자체 보유택지 매입(공공택지 제외)을 허용키로 했다.
 
과거와 같은 큰 폭의 투기이익을 기대하기 어려운 상황임을 감안해, 개발제한구역을 50% 이상 해제한 수도권 공공택지의 전매제한(2∼8년→1∼6년) 및 거주의무(1∼5년→0∼3년)도 완화된다. 정부는 주택 공급방식도 큰 폭으로 손질했다. 특히 분당·일산 등 대규모 신도시 건설의 근거가 됐던 대규모 택지 공급시스템인 택지개발촉진법을 폐지할 방침이다.
 
이에 따라 2017년까지(3년간) 한국토지주택공사(LH)의 대규모 공공택지 지정이 중단된다. 택지개발촉진법 폐지 이후에는 공공주택법 및 도시개발법을 통해 중소형 택지 위주로 개발할 계획이다. 이같은 대규모의 도시 개발을 통해 앞으로 주택을 공급하지 않겠다는 정부의 의지가 담긴 조치로 풀이된다.
 
더불어 수도권 외곽, 혁신도시 등 일부 공급과잉이 우려되는 지역의 LH 분양물량 일부를 시범적으로 후분양하며, LH 토지은행을 통해 민간 택지 공급시기를 조절한다.
   
▲ 서울의 한 부동산의 전경.
 
서민 주거안정 강화
 
정부는 서민 주거안정을 위해 주택시장 활력 회복에 방점을 둘 계획이다. 전세수요를 매매수요로 전환해, 전월세 시장 안정을 도모해 나가며, 장기임대주택 공급확대, 주거비 부담완화 등에 공공부문 역량을 집중할 예정이다. 또 LH의 재정여건을 감안해 민간의 임대주택 투자를 유도해 나가기로 했다.
 
먼저 정부는 임대주택의 단기적 공급을 확대하기 위해 올해 총 9만호의 공공임대주택을 입주할 예정이다. 가을 이사철에 맞추어 매입·전세임대 1.2만호를 9∼10월에 공급하고, 9월 이후 입주예정인 공공건설주택 2.5만호 중 6천여호의 입주시기를 1~2개월 단축한다.
 
또 미분양 주택 전세 활용 시 대출보증 지원을 강화(업체별 1∼4천억 원→2∼5천억 원)하고 미분양 리츠 등을 활용해 미분양 주택의 전세 전환을 유도한다.
 
임대시장 민간참여 활성화를 위해 공공임대 리츠(최대 5만호), 민간제안 리츠(최대 2만호), 수급조절 리츠(1만호) 등 임대 리츠를 통해 2017년까지 최대 8만호가 공급된다. 또 LH 보유 공공택지 중 분양물량 일부를 수급조절 리츠를 통해 임대로 전환될 예정이다. 무주택 서민 주거비 부담완화 방안으로는 무주택 서민에 대한 디딤돌 대출 지원을 확대가 제시됐다.
 
   
▲ 서울의 한 부동산의 전경.
 
또 법률개정을 통해 주택기금 대출에 대해 유한책임대출(비소구대출)제도를 시범적으로 도입한다. 유한책임제도가 도입되면 집값이 떨어져 담보가치가 대출금보다 작아져도 담보주택만 내놓으면 된다.
 
이와 함께 속칭 '깡통전세'로부터 세입자를 보호하는 전세금 반환보증의 보증금 한도를 수도권은 3억 원에서 4억 원으로, 나머지 지역은 2억 원에서 3억 원으로 상향 조정한다. 재개발로 이주하는 세입자의 전세금 부담 완화를 위해 근로자서민 전세자금 대출기준을 부부합산 5천만 원에서 6천만 원 이내로 상향한다.
 
더불어 쪽방, 고시원 등 최저주거기준에 미달하는 비주택 거주자의 주거안정을 위해 매입·전세임대주택을 최우선적으로 공급하고 임대보증금도 100만 원에서 50만 원으로 50% 감면한다.
   
▲ 4·1부동산대책 후속입법을 위한 '여야정 협의체' 2차 회의가 열린 서울 여의도 국회 민주통합당 정책위의장실에서 참석자들이 자리하고 있다.
 
투자심리 살아나나?
 
정부의 연이은 부동산 완화 대책으로 전국 아파트값 상승폭이 커지고 있다. LTV·DTI 완화에 이어 재건축 가능연한을 축소하는 방안까지 발표되자 투자심리가 살아나고 있는 조짐이 나타나고 있다.
 
KB국민은행에 따르면, 지난 15일 기준 전국 아파트값은 0.12% 오른 것으로 조사됐다. 서울은 0.15% 상승하며 6주 연속 상승세를 이어가고 있다.
 
서울에서는 9·1대책 영향으로 양천구(0.48%), 강남구(0.34%), 서초구(0.27%), 송파구(0.22%) 상승세가 두드러졌다. 사업추진에 발목을 잡던 재건축 가능 연한이 최장 40년에서 30년으로 단축되자 투자 문의가 증가하고 있다.
 
한국개발연구원(KDI) 김성태 연구위원은 “정부가 추진하고 있는 금리 인하와 함께 실물 경제 활성화를 위한 부동산 대책은 단기적으로 경기를 부양시킬 것”이라며 “다만, 물가가 상승의 부축일 수 있으나 거시경제 지표상 실질 물가는 여전히 낮은 수준에 있어 부담으로 작용하지 않을 전망”이라고 발혔다.
 
그는 이어 “장기적으론 부동산 대책과 같은 규제개혁에 초점을 맞춰어야 한다”면서 “건설 경기의 활성화와 서비스 산업을 활성화시키는 것이 지속적인 경제성장을 이끌 것으로 생각된다”고 덧붙였다.

김태구 기자  mjknews@mjknews.com

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